Указание от 04.03.2008 г № 7-03-2008

Об активизации надзора в сфере исполнения земельного, градостроительного, природоохранного законодательства при строительстве многоквартирных жилых домов, защиты прав граждан, участвующих в их долевом строительстве


В рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" одним из основных направлений прокурорской деятельности определен надзор в сфере исполнения законодательства, регламентирующего предоставление и использование земельных участков для жилищного строительства, градостроительного, природоохранного законодательства, защиты прав граждан - участников долевого строительства многоквартирных жилых домов.
Анализ практики прокурорского надзора в указанных сферах показал, что органами местного самоуправления, застройщиками при предоставлении земельных участков для жилищного строительства, возведении многоквартирных жилых домов и вводе их в эксплуатацию допускаются многочисленные нарушения закона.
Письмом Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 04.02.2008 N 73/2-12-2008 "О мерах по защите прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства" указано на ослабление работы прокуроров на данном направлении, о недостаточном ее освещении в средствах массовой информации.
Согласно данному письму практически во всех регионах существуют не завершенные строительством многоквартирные дома, объекты, строительство которых вообще не начиналось. Допускаются случаи необоснованного затягивания сроков строительства, заключения договоров в отношении одной квартиры с двумя и более инвесторами, существенного увеличения цены квартиры в ходе ее строительства, нецелевого использования застройщиками привлеченных денежных средств и др.
По мнению пострадавших граждан - участников долевого строительства, причинами возникновения проблем с завершением строительства являются административные барьеры, недостатки финансирования, банкротство компаний и, как результат, невыполнение ими своих обязательств, конфликт между участниками строительства.
Среди административных барьеров отмечаются действия органов власти, блокирующие процесс оформления документов, необходимых для строительства, несогласованность действий и постановлений различных инстанций между собой, противоречивость и непоследовательность принимаемых ими решений, злоупотребления. Допускаются нарушения при выделении земельных участков, распространенный характер носит обременение органами государственной власти и местного самоуправления застройщиков дополнительными обязательствами по возведению объектов социального либо инженерно-технического назначения для муниципальных нужд, по безвозмездной передаче в муниципальную собственность части строящихся квартир.
Многими пострадавшими гражданами сообщается о бездействии органов власти на местах, нежелании принимать участие в разрешении сложившейся ситуации, формальном отношении и неконструктивных обвинениях дольщиков в причинах ее возникновения.
На основании изложенного, во исполнение письма Генеральной прокуратуры Российской Федерации от 04.02.2008 N 73/2-12-2008 об активизации работы в обозначенной сфере, в целях осуществления постоянного надзора за законностью строительства многоквартирных жилых домов предлагаю:
Всем горрайспецпрокурорам, старшему помощнику Прокурора УР по взаимодействию с представительными (законодательными) и исполнительными органами государственной власти УР и органами местного самоуправления в УР:
1.Обеспечить надлежащую организацию прокурорского надзора за исполнением законодательства, обеспечивающего права граждан - участников долевого строительства, градостроительного, земельного, природоохранного законодательства при строительстве многоквартирных жилых домов, принять необходимые меры по активизации работы в этом направлении.
С этой целью совместно с органами власти на местах и контролирующими органами составить списки "проблемных" объектов, находящихся на поднадзорной территории, выяснить причины, препятствующие завершению строительства, дать оценку полноте, обоснованности и законности принимаемых органами власти мер, в том числе и по устранению возникших при этом препятствий.
Особое внимание уделять проверкам исполнения законодательства, призванного обеспечить права граждан - участников долевого строительства.
В частности, при проведении проверок необходимо:
- дать оценку законности действиям органов государственной власти Удмуртской Республики и органов местного самоуправления по выделению земельных участков под организацию многоквартирного строительства, проверять выполнение требований статей 28, 30, 30.1, 30.2, 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в том числе законность организации и проведения аукционов;
- дать правовую оценку действиям застройщиков по выполнению перед гражданами - участниками долевого строительства своих обязательств;
- в случае передачи прав и обязанностей по инвестиционному контракту новому застройщику проверять соблюдение требований ст. 391 ГК РФ о согласии всех кредиторов на перевод долга;
- проверять соблюдение застройщиками ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон), касающейся формы договора долевого участия, а также пункта 3 этой статьи, статей 17 и 24 Закона в части государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, статей 19 - 21 Закона о своевременном опубликовании, предоставлении и обновлении проектной декларации;
- выяснять, не создаются ли органами государственной власти республики и органами местного самоуправления препятствия для осуществления жилищного строительства, в том числе: путем установления не предусмотренных Законом требований к исходно-разрешительной документации; включения в инвестиционные контракты условий, предусматривающих перечисление строительными компаниями денежных средств, передачу квартир и иного недвижимого имущества в некоммерческие организации (внебюджетные фонды), созданные органами государственной власти и местного самоуправления, а также устанавливающих иные обременения и поборы; создания административных барьеров с целью ограничения числа строительных компаний на рынке жилищного строительства, предоставления льгот и преимуществ отдельным компаниям;
- устанавливать, каким образом распределяется доля республики или муниципального образования, предусмотренная инвестиционным контрактом, в том числе в виде квартир;
- проверять соблюдение инвесторами (застройщиками) требований законодательства о необходимости заключения и выполнения ими договоров аренды (купли-продажи) земельных участков, выделенных им под застройку (части 1 и 2 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации), а также государственной регистрации договоров в установленном порядке;
- устанавливать, какие меры принимаются уполномоченными в сфере распоряжения государственным и муниципальным имуществом органами с целью недопущения использования земельных участков при отсутствии надлежащим образом оформленных прав на них и обеспечения поступления денежных средств за их использование в бюджет;
- проверять выполнение застройщиками требования п. 1 ст. 3 Закона о возможности привлечения денежных средств вкладчиков только после получения организацией разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства;
- проверять соблюдение законодательства в ходе осуществления процедур банкротства застройщика, обращая особое внимание на соблюдение прав граждан - участников долевого строительства;
- устанавливать объекты незавершенного многоквартирного строительства, на которые наложен арест, проверять законность его наложения и последующую реализацию имущества;
- устанавливать факты имевших место массовых выступлений граждан, митингов, демонстраций, связанных с нарушением прав граждан - участников долевого строительства, выяснять, в чем заключаются их требования и какие меры приняты компетентными органами;
- дать правовую оценку действиям органов государственной власти Удмуртской Республики и муниципальных образований, направленным на защиту прав граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков.
Результаты проверки исполнения законодательства, призванного обеспечить права граждан - участников долевого строительства, сообщить в докладной записке к 15.03.2008. В дальнейшем проводить такие проверки не реже 1 раза в полугодие.
2.В случае выявления нарушений законодательства в названной сфере незамедлительно принимать меры прокурорского реагирования с учетом пункта 8.5 приказа Генерального прокурора РФ от 07.12.2007 N 195, согласно которому необходимо исключить факты приостановления строительства объектов по инициативе прокуроров, кроме случаев угрозы безопасности граждан.
3.Наладить надлежащее взаимодействие с контролирующими органами путем взаимного обмена информацией и в иных формах, обеспечивающих осуществление должного надзора за исполнением законодательства в указанной сфере.
При проведении проверок для решения вопросов, требующих специальных познаний, входящих в компетенцию иных органов, привлекать специалистов соответствующих контролирующих и иных органов.
4.Усилить прокурорский надзор за исполнением законодательства в деятельности поднадзорных контролирующих органов на местах (территориальные (межрайонные) отделы Управления Роснедвижимости по УР, структурные подразделения (специалисты) Инспекции государственного строительного надзора при Минстрое УР, структурные подразделения Территориального управления Роспотребнадзора по УР), обратив внимание на полноту и эффективность использования ими контрольных (надзорных) функций, своевременность мер, направленных на выявление и устранение нарушений Закона.
5.Работу по надзору в указанной сфере регулярно освещать в средствах массовой информации.
6.Ежемесячно к 15 числу представлять в Прокуратуру республики докладные записки о состоянии законности и практике прокурорского надзора в сфере исполнения земельного, градостроительного, природоохранного законодательства при строительстве многоквартирных жилых домов, защиты прав граждан, участвующих в их долевом строительстве. С докладными записками представлять копии актов прокурорского реагирования и ответов на рассмотренные акты, а также сведения согласно прилагаемой таблице.
Докладные записки должны содержать информацию о земельных участках, выделенных (планируемых для выделения) под строительство многоквартирных жилых домов, строящихся, приостановленных и прекращенных строительством таких домах (с указанием причин приостановления, прекращения строительства), о нарушениях законодательства, в том числе допускаемых при расходовании бюджетных средств, выделяемых в рамках реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", о принятых органами местного самоуправления незаконных нормативных правовых актах, регулирующих указанную сферу деятельности, о недостатках в работе контролирующих и правоохранительных органов, а также о принимаемых мерах прокурорского реагирования по устранению выявляемых нарушений, о количестве выступлений в печати, на радио, по телевидению (с указанием тематики).
В докладных записках отдельно отражать:
- деятельность прокурора по выявлению нарушений природоохранного законодательства в рамках процесса выделения земельного участка, строительства многоквартирных жилых домов, ввода их в эксплуатацию, принятию мер прокурорского реагирования по их устранению;
- деятельность прокурора по предъявлению в суды исков и заявлений в защиту прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, информацию о возбуждении и расследовании уголовных дел о преступлениях, совершаемых в названной сфере, и участии прокуроров в рассмотрении этих дел в судах, а также деятельность по внесению жалоб и представлений на незаконные судебные постановления.
Кроме того, в информации указывать сведения о фактическом устранении выявленных нарушений Закона, обращениях граждан, разрешенных в отчетный период, результаты их разрешения.
Для полноты представляемой информации следует регулярно запрашивать в органах местного самоуправления сведения о наличии заявлений о выдаче разрешений на строительство, а также выданных разрешениях.
Обратить внимание, что в соответствии с пунктом 11 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ данные заявления рассматриваются в 10-дневный срок.
В отношении многоквартирных жилых домов, строительство которых завершено, установить, имеется ли разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, а также причины отказа в выдаче такого разрешения. Сроки рассмотрения заявлений о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и основания для отказа в его выдаче предусмотрены статьей 55 Градостроительного кодекса РФ.
Обеспечить регулярное поступление в прокуратуру (города) района указанных сведений и их оперативный анализ.
Приложение: таблица на 1 листе.
И.о. Прокурора
Удмуртской Республики
старший советник юстиции
В.И.ПОНОМАРЕВ